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不动产登记中，无论何种登记类型，申请人办理登记时均需提交身份证明材料。按照《不动产登记操作规范》1.8.4.1的规定，境内法人或其他组织提交营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明。企业申请不动产登记时，通常提交企业营业执照作为其身份证明。《国务院办公厅关于加快推进“三证合一”登记制度改革的意见》（国办发〔2015〕50号）将由工商行政管理、质量技术监督、税务三个部门分别核发不同证照，改为由工商行政管理部门核发一个加载法人和其他组织统一社会信用代码的营业执照，即“一照一码”登记模式。虽然形式上有所变化，但实质并未发生改变。企业法人仍提交营业执照作为身份证明。不动产登记实务中，时常遇到企业已被吊销营业执照或注销营业执照的问题，遇到此类情况，不动产登记机构还能不能为其办理不动产登记呢？

1 什么是注销企业营业执照

注销企业营业执照实际是企业法人解散和清算的结果，即企业办理注销登记的结果。按照《公司法》的规定，公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。《企业法人登记管理条例》规定，企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业，应当向登记主管机关办理注销登记。企业法人办理注销登记，应当提交法定代表人签署的申请注销登记报告、主管部门或者审批机关的批准文件、清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件。经登记主管机关核准后，收缴《企业法人营业执照》《企业法人营业执照》副本，收缴公章，并将注销登记情况告知其开户银行。按照上述规定，注销企业营业执照，办理注销登记以企业申请为前提，是企业的主动行为，是企业合法退出市场的唯一途径，它既是出资人、股东的合法权利，又是其必须履行的法定义务。

2 什么是吊销企业营业执照

按照《公司法》《公司登记管理条例》《合伙企业登记管理办法》《个人独资企业登记管理办法》《企业法人登记管理条例》《产品质量法》《消费者权益保护法》的相关规定，企业会因虚假注册、无故不开业或者停业、不申请注销、逃避年检、滥用执照或非法经营等原因，被工商部门吊销营业执照。吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局根据法律法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业被吊销营业执照并不直接导致企业法人资格的丧失，企业一旦被吊销营业执照，其一切经营行为均为非法行为。企业对被吊销营业执照不服，可以在处罚决定做出的3日内，书面要求听证，也可以向上一级工商管理部门提起行政复议，也可以在收到决定的3个月内提起行政诉讼。企业被吊销营业执照后，不能再从事经营活动，但因其法人资格未丧失，仍可参与诉讼活动及清算活动。

3 两者的区别与联系

两者的区别：

（一）企业主动性不同。吊销企业法人营业执照是工商部门的主动行为，对于企业而言是被动的；注销企业法人营业执照是企业的主动行为。

（二）两者的法律性质不同。吊销企业法人营业执照是企业因违法而导致的一种行政处罚；而注销企业法人营业执照是企业终止的一种正常法律行为。

（三）两者的法律后果不同。民事主体资格方面：企业被吊销营业执照后，经营主体资格被强行剥夺，不能进行经营活动，但是法人主体资格仍然存在，仅停止清算范围外的一切活动。企业被注销营业执照后，法人主体资格已不存在，已没有民事权利能力和民事行为能力。诉讼主体资格方面：企业被吊销营业执照后，仍然具有诉讼主体资格，能够以企业名义参与诉讼，企业被注销营业执照后，不能作为诉讼主体。

（四）行为结果不同。企业被吊销营业执照后，有可能恢复营业，但是企业被注销营业执照后，主体已灭失，不可能恢复。此外，吊销营业执照会给企业及其法定代表人和直接责任人带来一定的限制。国家工商行政管理总局《企业名称登记管理办法》第31条规定，被吊销营业执照的企业名称3年之内不得使用。《公司法》第57条规定，担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，并对该企业违法行为负有个人责任，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾3年的，不得担任公司的董事、监事、经理。

两者的联系：

《企业登记程序规定》规定，企业被依法撤销设立登记或者吊销营业执照的，应当停止经营活动，依法组织清算。自清算结束之日起30日内，由清算组织依法申请注销登记。《公司法》也规定，公司依法被吊销营业执照而解散的，应当清算，清算后申请注销公司登记，公告公司终止。即吊销企业营业执照后，很可能会发展为企业注销。值得注意的是，吊销企业营业执照并不必然导致注销。企业被吊销营业执照实质上是被剥夺企业的经营资格，而其法人主体资格依然存在。

4 企业注销营业执照后如何登记

企业办理注销登记后，其法人资格归于消灭，所以一旦企业已注销，便不能再申请不动产登记了。按照《公司法》的规定，公司解散前应当进行清算，由清算组处理与清算有关的公司未了结的业务；清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；清理债权、债务；处理公司清偿债务后的剩余财产；代表公司参与民事诉讼活动等。按照该规定，企业在清算期间处置企业不动产的，由清算组代表企业签订不动产买卖合同，申请不动产登记。清算组有自己的印章，有成立清算组的书面材料。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。《公司法》规定“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”，是否属于与清算有关的经营活动，登记机构无从判断。但既然《公司法》认定公司仍然存续，其民事权利能力及民事行为能力仍具备，那么以企业的名义对外签订不动产合同，申请不动产登记的行为就是合法有效的。企业注销是企业的主动行为，企业名下的不动产一般会在清算时处置完毕，当时公章和营业执照都在有效期，可以正常使用。实务中，往往遇到企业已注销，后又发现登记在该企业名下的未被处置的不动产，该不动产该如何进行处分呢？按照《最高法院关于民事诉讼法的解释》第64条，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。企业注销后，其民事权利能力和行为能力丧失，不能再参与民事活动，因此不能再申请不动产登记。对于未处置的不动产，可由当事人向人民法院起诉，原企业已注销，由该企业法人的股东、发起人或者出资人为原告或被告。当事人凭生效法律文书直接向登记机构办理登记。

5 企业被吊销营业执照后如何登记

最高院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》（法经〔2000〕24号）规定，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局根据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因其法人资格仍存在，故可以签订合同，申请不动产登记。但是按照《企业法人登记管理条例》的规定，企业法人被吊销企业法人营业执照，登记主管机关应当缴其公章。公章被缴，则企业无法签订合同或申请不动产登记。若企业吊销营业执照后欲解散，则需按照《公司法》的规定进行清算，最终注销公司。清算期间，由清算组签订合同，办理不动产登记。

6 结语

综上所述，企业营业执照作为企业的身份证明材料，在不动产登记中非常重要。《不动产登记操作规范》明确了不动产登记机构在受理时应查验身份证明，登记机构应注意企业的营业执照是否在有效期内，企业在申请材料上的名称、印章是否与营业执照上的名称、印章一致。企业注销、吊销营业执照后，无法提供有效的身份证明及单位公章，因而无法办理不动产登记。企业注销后，因丧失法人资格而无法办理不动产登记，其名下不动产需通过民事诉讼的途径解决权属问题，当事人凭生效法律文书申请不动产登记。

刘翎艳

常州市不动产登记交易中心

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